ch12. 내집마련 어떻게 고를까?

둔촌주공아파트 재건축 건설현장 사진

0. 내집마련 무엇을 어떻게 골라야 할까?

  내집 갖고싶다  우리가 이렇게 부동산을 공부하는 이유는 결국 내집마련의 꿈이 가장 최우선인 것 같습니다. 하지만, 집을 마련할 때, 그냥 내가 가진 금액 내 가장 최우선인 집을 고르는 게 정답은 아니라고 생각합니다. 우리가 집을 하나 샀다고 평생 그 집에서만 살 것은 아니기 때문입니다. 우리는 집을 고를때 확인해야 할 내용들이 너무 많습니다. 그 내용에 대해 간략하게 정리해보도록 하겠습니다.

1. 다양한 종류의 아파트 중 무엇을 고를까?

  우리는 결국 집을 살때, 투자가치가 있는 집을 고르는 게 가장 중요합니다. 부동산 중에도 아파트에 대해 정리해보겠습니다. 우리는 경매에서 입찰 참여하는 아파트나 공인중개사를 통해 아파트를 매매하는 경우 두가지 다 결국 시세차익, 임대수익 등 미래가치를 생각하면서 집을 골라야 합니다. 아파트는 결국 역세권아파트가 가장 좋은 아파트라고 불리고 있습니다. 하지만, 1. 역세권 중에서도 지어진지 오래된 현재 편의시설, 학원상가 등 모든 환경구성이 다 되어진 오래된아파트가 있으며, 또한, 2. 입주한지 1년미만인 신축아파트가 있고, 마지막으로 3. 돈이 장기간 묶일 위험부담이 있지만, 향후 개발시 시세차익이 나올 재건축, 재개발 될 아파트가 있습니다. 이 3가지에 대해서 다시 한번 정리해 보도록 하겠습니다.

 

  1. 오래된아파트를 투자할 경우, 현재 시세에 대해 과거부터 현재까지 기록이 존재하여 해당 아파트의 시세를 정확하게 알 수 있습니다. 하지만, 그렇다보니 이미 너무 많이 오른 상태일 경우가 높아, 매입 또는 낙찰을 하더라도 향후 매도시 시세차익을 적게 보거나 손해볼 위험을 가지고 있습니다. 단타적으로 매입 및 매도를 할 생각일 경우에는 오래된아파트 투자는 피하시는 게 좋을 것이라고 생각합니다.

 

  2. 최근 입주한 아파트에 투자할 경우, 해당 부동산은 오래된아파트에 비해, 시설환경이 최근 유행하는 편의시설로 구성되어 있으며, 신도시의 경우에는 정부 도시개발게획에 맞춰 지하철, 학교, 대형병원, 대형마트, 문화시설 등 편의시설이 체계적으로 만들어 질 계획으로 구성되어 있어 향후 아파트의 미래가치가 지속적으로 상승할 것으로 예상되며, 결국 나중에 생활하기가 매우 편리하고 주변 환경이 깨끗하게 만들어집니다. 향후 인구가 지속적으로 유입되고 상권이 어느정도 만들어지게되면 결국 아파트 가격은 더욱 상승하게 되어 매도시 시세차익이 좋을 것이라고 생각합니다. 하지만, 이런 신축 아파트는 같은 장소에 같은 평수라도 브랜드, 위치, 개발호재 등에 따른 분양가격이 크게 차이나며, 향후 시세 또한 같은 이유로 차이가 발생할 가능성이 높기 때문에 매입 또는 경매 입찰 참여시 아파트 선택에 꼼곰히 확인이 필요할 것 같습니다.

 

  3. 재개발, 재건축에 투자할 경우, 먼저 재건축과 재개발이 무엇인지 간략히 설명드리겠습니다. 재건축은 주로 낡은 집을 허문뒤 새 집을 건축하는 것이고, 재개발은 낡은 집을 포함한 그 주변 오래된 상하수도 시설, 가스시설, 도로, 주변환경 등을 전부 허문뒤 새로 도시를 형성하는 것을 말합니다. 그러므로 재개발, 재건축을 통해 아파트의 브랜드, 층수, 보이는 방향(남향, 강이 보이는 향 등)을 받게 된다면 어떤 아파트를 구입하는 것보다 싼 가격에 부양받고, 개발 후에 큰 시세차익을 얻을 수 있게 됩니다. 하지만, 무조건 또한 큰 시세차익이 난다고 할 수도 없는 것 같습니다. 대표적인 부동산이 그 유명한 둔촌주공아파트가 있습니다. 워낙 시끄러워서 다들 아실 거라고 생각이 듭니다. 현재도 공사중에 있으며 여전히 시끄러운 아파트입니다. 물론 지금 생각하면 해당 아파트를 매입하지 않은 걸 후회하시는 분들도 있을 것 같습니다. 입주 전이지만 시세차익이 벌써 많이 난 것으로 확인이 됩니다. 둔촌주공 사태로 인해, 재개발, 재건축을 추진하던 아파트 단지들이 조금은 줄어드는 추세를 보였었습니다. 러시아 전쟁 등으로 건축에 필요한 원부자재 가격 상승, 인건비 상승 등등의 사유로 공사비용이 너무나도 많이 오르고 있는 상황이라 조합원들에게 요구하는 비용이 높아지다 보니 재개발, 재건축을 진행해도 시세차익이 별로 안날 것이라고 추측이 들어서 그런것 같습니다. 재개발, 재건축에 투자할 경우에는 정책부터 미래가치까지 많은 부분을 확인한 뒤 투자를 하는 것이 맞을 거라 생각이 듭니다.

1. 투자지역 고르는 방법

  투자가치가 있는 집  아파트를 고를 때, 크게 3가지로 분류해보면 위 3가지로 분류가 되며 투자가치를 생각하면서 결국 우리는 어떤 종류의 아파트를 최종적으로 선택하게 됩니다. 하지만 3가지만 생각해서 선택하기엔 다른 부분 또한 확인할 것들이 많이 있습니다. 이에 우리는 추가적으로 생각할 부분에 대해 정리해 보려고 합니다.

 

  1. 개발호재가 있는 지역을 선택하기.  부동산에 관심있는 우리는 매일 신문이나 부동산 사이트를 통해 그 지역의 개발호재를 확인합니다. 대형 쇼핑몰, 대형마트, 백화점, 지하철, 특목고등학교, 대기업시설이 들어 온다거나 고속도로, 기차, 버스터미널이 들어오는 정보를 통해 개발호재가 발생한다거나 아니면 반대로 쓰레기 소각장이나 교도소, 쓰레기매립지 등 혐오시설이 이곳으로 이전한다는 악재가 발생하는 내용들을 확이해야합니다. 악재가 아닌 개발호재가 있는 지역의 아파트를 매입 또는 경매를 통해 낙찰받게 되면 결국 미래에 주거환경이 개선되어 아파트의 미래가치는 상승할 가능성이 높게 됩니다. 이런 지역의 아파트는 무조건 매입해야 된다고 생각합니다. 

 

  2. 주거환경이 좋은 지역 선택하기.  개발호재가 어느정도 발생한 지역에 대해서는 우리는 직접 발품을 팔아 주거환경을 확인해야 합니다. 아무리 개발호재가 있다고 해도 결국 해당 아파트의 주변환경, 주거환경이 좋아야 투자를 했을 때, 세입자를 쉽게 구할 수도 있을 뿐더러 미래 가치가 오르기 때문입니다. 따라서 해당 아파트의 지하철역이나 버스정류장까지의 거리, 학원, 도서관, 할인마트 등 생활편의시설이 어느정도 구성되어 있는지 확인해야되고, 이런 환경이 잘 조성된 아파트가 다른 옆 아파트보다 미래가치는 조금이라도 더 상승하게 될 것입니다.

 

  3. 직접 호재정보 및 시세 확인하기.  위 내용들을 다 확인했으면 우린 직접 부동산 중개업소에 방문에 내가 확인한 호재와 현재 거래되는 정확한 시세를 확인해야 합니다. 물론 요즘은 굳이 직접 방문을 안해도 실시간으로 호재내용과 시세를 인터넷으로 확인은 할 수 있습니다. 하지만 좋은 물건은 부동산 중개업소에서 확인할 수 있습니다. 부동산 중개업소는 객관적인 내용 뿐만 아니라 주관적인, 동네의 이야기를 알고 있는 유일한 사람이고 그걸 설명해 줄 수 있는 사람이기 때문에 좋은 관계를 유지한다면 좋은 정보를 많이 얻을 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 또한, 호재에 대해서는 인터넷 내용이 100% 정확한 것이 아닐수도 있으니, 해당 지역의 구청, 시청 등에 직접 확인해서 어디까지가 진행될 내용인지를 정확하게 확인해봐야 합니다. 물론 해당 지역의 담당자가 정확하게 모를 수도 있지만, 지속적으로 물어보게 되면 어느정도는 내용을 설명해 주는 경우가 대부분이니 꼭 부딪혀서 정보를 찾아내야 합니다. 두드리면 결국 문은 열리게 됩니다.

 

  이상, 오늘은 투자할 부동산에 대해서 어떤 종류를 고르는게 좋은 것인지, 투자가치를 판단하는 방법에 대해서 정리해보았습니다. 부동산에 대해서는 공부를 하면 할수록 알아야 될 내용이 너무 많은 것 같습니다. 경매 공부만 처음에 시작하다가 이젠 부동산을 선택하는 방법까지 공부를 하고 있고, 이제 부동산에 대한 정책, 대출 등에 대해서도 공부를 해볼 생각입니다. 계속 노력하겠습니다. 시작인 반입니다. 기초부터 차근차근 포기하지 않고 공부하고 정리하도록 하겠습니다.