ch14. 재건축, 재개발 투자의 목적

투자가지가 있는 노후된 아파트

0. 재건축, 재개발 투자할 수 있을까?

  재건축, 재개발 관련 이야기  '여의도 재건축, 압구정 재건축, 용산 재개발' 요즘 많이 들리는 내용들입니다. 요즘 서울에서 신규 대단지라고 불리는 곳은 거의 다 재건축, 재개발 단지라고 볼 수 있을 정도로 많은 이슈가 들리는 내용입니다. 또한, 재건축, 재개발 지역에 투자해서 큰 돈을 벌었다는 기사들도 많이 나오고 있습니다. 이런 재건축, 재개발 지역에 어떻게 하면 투자를 할 수 있는 것인가? 언제 투자를 해야되는 것인가에 대해서 너무 궁금한게 많을 것 같습니다. 그래서 오늘은 이 내용에 대해서 정리를 해보려고 합니다.

1. 재건축, 재개발 지역 투자의 목적

  왜 우린 재건축, 재개발 지역을 투자하는 것인가?  재건축, 재개발 일단 이것의 정의에 대해서 알아보겠습니다. 재건축사업은 주변 정비기반시설(도로, 상하수도, 공원 등)은 양호하지만, 노후 또는 불량한 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 해당 건축물을 철거 후 해당 대지위에 새로운 주택을 건설하여 주거환경을 개선하기 위한 사업이다 라고 말할 수 있습니다. 또한, 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고, 노후 또는 불량한 건축물(주택, 상가시설 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 도시환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다. 다시 말해, 재건축은 낡은 주택 위주 개발이라면, 재개발은 낡은 주택을 포함한 도로, 공원, 상하수도 등 기반시설까지 개발하는 것이라고 보면 되겠습니다.

 

  우린 이런 재건축, 재개발 지역에 왜 관심을 가지는 것일까? 바로 투자 시 시세차이기 많이 날 가능성이 높기 때문입니다. 재건축, 재개발 사업을 통해 지역이 변화하게 되면 주택과 주변시설이 과거와 다르게 많이 새로워지고, 쾌적해집니다. 이렇기 때문에 투자 대비 결과가 매우 좋아질 수 있습니다. 

2. 재건축, 재개발 지역 누구나 투자해도 되는 것인가?

  어떻게 재건축, 재개발 지역에 투자하는 것인가?  일반적으로 개발되기 전 해당 지역에 오래된 집이나, 땅, 상가 등을 가지고 있으면 사람에게는 개발되기 전 조합원이라는 자격이 부여되게 됩니다. 그 이후에, 해당 지역이 재건축, 재개발 사업을 진행하게 되면, 조합원들은 누구보다 싸게 새로 지은 아파트를 구매할 수 있습니다. 그 이유는, 일반적으로 재개발의 경우, 저측의 단독주택, 5층 이하의 빌라들로 구성된 지역을 20층 이상의 아파트로 바꾸면서 조합원들에게 1채씩 배정을 하고, 남은 주택들에 대해 매입을 원하는 일반인에게 판매를 통해 수익을 창출하게 됩니다. 이 수익을 통해 아파트 건설비를 충당하게 됩니다. 따라서 1채씩 배정받은 주택을 조합원들이 주변 아파트 시세대로 팔게되면 일반 아파트에 투자한 것보다는 큰 시세차익을 얻을 수 있게 됩니다. 결국 조합원들이 가지고 있는 주택수, 땅의 크기에 따라 배정받는 주택수가 많을 수 있습니다. 이런 이유로 재건축, 재개발 사업 전 단지에 우린 투자를 하려고 하는 것입니다.

 

  하지만, 무조건 재건축, 재개발 사업 전 해당 지역에 지분이 있다고 조합원의 자격을 갖추는 것은 아닙니다. 과거 서울의 어느지역에서는 재개발 사업이 진행될 거라는 소문이 나오면서, 해당지역에 지분 쪼개기 사건이 발생하게 되었습니다. 저층의 빌라는 허문다음, 해당 건물을 중층의 빌라로 건설하였고, 해당 물건의 지분을 나눠가지면서 조합원의 자격을 가져갔습니다. 하지만 이런 상황에서 재개발사업은 결국 중단될 상황까지 가버렸고, 결국 해당 사람들은 기존에 보유한 집에 대한 가격만 현금으로 받고 끝나게 되었습니다. 이를 우리는 현금청산이라고 부릅니다. 이와 같이, 재건축, 재개발 사업을 진행한다고 이야기가 나오면 많은 투자자들이 지분을 얻기 위해 투자를 하게 됩니다. 다만, 투자 시점이 언제인지, 투자 물건이 과연 대상이 되는지 등을 꼭 확인해야 투자에 대한 지분을 받을 수 있다는 점을 알고 있어야 할 것 같습니다.

3. 재건축, 재개발 용어정리

  용적률, 건폐율  건물 연면적을 땅을 넓이로 나눈 비율, 즉 대지면적에 대한 지하층을 제외한 건축물의 연면적 비율을 용적률 이라고 말하는 것입니다. 예를 들어, 대지면적이 100이고, 지하층을 제외한 5층 건물의 바닥면적의 합이 300이라고 하면 용적률은 300%라고 말할 수 있습니다. 만약 용적률을 예를들어서 500%까지 상향한다면, 그 만큼 높이를 올려서 건물을 건축할 수 있다는 것입니다. 건폐율 대지면적 위에 최대한 건축을 할 수 있는 면적을 나타내는 비율로, 예를 들어, 대지면적 100에 건물에 사용된 1층 면적이 다시 말해 건폐율이라고 말합니다.

 

  대지지분  대지에 대해 소유주가 갖게 되는 지분을 말하는 것으로, 우리는 어떤 아파트를 매입 또는 낙찰을 받을 때, 건물만 매수하는 것이 아닌 전체 대지면적을 많은 소유주들이 나눠서 갖게 됩니다. 일반적으로는 건물의 평수에 비례해서 토지지분을 갖게 되므로 각 세대별로 가지는 대지지분은 다를 수 밖에 없습니다. 

 

  권리가액  개발이 되기 전 주택과 대지의 감정가에 비례율을 곱해 계산한 금액을 우리는 권리가액이라고 말합니다. 조합원은 결국 분양가에서 권리가액을 뺀 차액만큼만 추가분담금으로 납부하면 개발완료된 주택에 입주할 수 있습니다. 예를 들어 조합원 분양가가 10억원이고, 권리금액이 5억원이면 5억원만 추가 분담하게 되면 입주를 할 수 있습니다. 이 권리가액 부분 때문에 건설사와 조합원이 크게 싸움을 하게 됩니다. 권리가액이 커야 조합원들이 시세차익이 커지기 때문입니다. 

 

  추가분담금, 청산금  재개발사업에서 조합원 분양가가 권리금액보다 크거나 재건축사업에서 원하는 주택면적이 무상지분면적보다 크게 되면 조합원들은 추가적으로 돈을 지불해야 합니다. 이것을 우린 추가분담금이라고 말합니다. 반대로 권리금액이 조합원분양가보다 크거나 무상면적이 원하는 주택면적보다 크게 되면 조합원들은 돈을 돌려받게 됩니다. 이를 우린 청산금이라고 합니다. 조합원들은 결국 재건축, 재개발 사업 과정에서 선택해야 할 부분이 생기게 됩니다. 돈을 부담안하고 조금 작은 평수의 주택을 받을 것인지, 돈을 조금이라도 부담해서 최대한 큰 평수의 주택을 받을 것인지 등 많은 고민을 가지게 되고, 어떤 주택을 받아서 매도하냐에 따라 또 큰 시세차익이 나올 수도 있는 것이라 저 또한 조합원의 권리를 가지게 된다면 많은 고민을 할 것 같습니다.

 

  오늘은 재건축, 재개발 관련 내용을 정리해 보았습니다. 요즘 뉴스기사에서 재건축, 재개발사업에 대해서 많이 나오는 것을 볼 수 있습니다. 저 또한, 재건축, 재개발사업에 참여해보려고 투자준비를 해보았던 과거가 있어서 내용을 정리하면서 많은 생각을 할 수 있었습니다. 물론 결과는 투자를 못하였지만, 그래도 준비과정만으로도 많은 공부를 하였었습니다. 다음 시간에는 재건축, 재개발사업 진행 순서에 대해 한 번 정리해보려고 합니다. 계속 공부해 나가도록 하겠습니다. 시작인 반입니다. 기초부터 차근차근 포기하지 않고 공부하고 정리하도록 하겠습니다.